2025年1月16日晚間，一則消息如平地驚雷，炸得房地產(chǎn)圈一片嘩然。

據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝已于1月15日被公安機(jī)關(guān)帶走。1月17日凌晨，朱九勝更新了微信朋友圈。這則朋友圈中，祝九勝轉(zhuǎn)發(fā)了一則宣傳泊寓短租業(yè)務(wù)的推文，并配文稱(chēng)“節(jié)前出差、春節(jié)團(tuán)聚、節(jié)后返工、短暫過(guò)渡，選商旅短租，連住更實(shí)惠~”。

這波操作，是辟謠？還是另有深意？祝九勝的“失聯(lián)”和萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)有沒(méi)有關(guān)系，萬(wàn)科到底怎么啦？

截至發(fā)稿，萬(wàn)科方面未就此事予以公開(kāi)回應(yīng)。

01

“萬(wàn)科財(cái)神爺”

祝九勝是誰(shuí)？

在萬(wàn)科又扮演著什么角色？

祝九勝，人稱(chēng)“九哥”，1969年出生，2003年獲得中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。在加入萬(wàn)科之前，祝九勝主要的工作經(jīng)歷是在建設(shè)銀行深圳分行，歷任福田支行副行長(zhǎng)、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長(zhǎng)等。

2012年，祝九勝加入萬(wàn)科，擔(dān)任分管資金的高級(jí)副總裁。2018年1月31日，祝九勝接替郁亮，升任總裁、首席執(zhí)行官。

作為萬(wàn)科的“財(cái)神爺”，集團(tuán)的融資、還貸、現(xiàn)金流鋪排、項(xiàng)目招采、成本、資金結(jié)算、付款等跟錢(qián)相關(guān)的事，都是祝九勝管的。2012年他一來(lái)萬(wàn)科，就把萬(wàn)科融資和拿地的痛苦給解決了一大半，拿地的彈藥也更充裕了。

祝九勝真正進(jìn)入公眾視野，是在2018年。當(dāng)年2月1日，深圳萬(wàn)科總部，郁亮、祝九勝一起邁入會(huì)場(chǎng)，郁亮還把鏡頭讓給祝九勝。發(fā)布會(huì)上祝九勝話不多，但郁亮評(píng)價(jià)他是萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議中觀點(diǎn)犀利的“大炮”。

為啥選祝九勝當(dāng)總裁？郁亮當(dāng)時(shí)說(shuō)了三點(diǎn)：一是祝九勝管的部門(mén)一直是最佳部門(mén)；二是他很犀利，經(jīng)常發(fā)出不同意見(jiàn)；三是他愛(ài)讀書(shū)，思考能力、總結(jié)能力和理論功底都不錯(cuò)。

郁亮還說(shuō)，萬(wàn)科以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，多虧了祝九勝的努力。祝九勝當(dāng)總裁第一年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額就達(dá)到6069億元，創(chuàng)下新高，同比增14.54%。不過(guò)，那年9月，郁亮就在萬(wàn)科南方區(qū)域季度例會(huì)上喊出“活下去”的口號(hào)。兩年后的2020年，萬(wàn)科業(yè)績(jī)邁上7000億元臺(tái)階。

這些年，除了萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)和股東大會(huì)，祝九勝基本不怎么在公開(kāi)場(chǎng)合露面。偶爾幾次公開(kāi)交流，也是重點(diǎn)介紹萬(wàn)科跟金融機(jī)構(gòu)的合作情況。

02

萬(wàn)科債務(wù)有多大

自2021年起，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額也跟著一路跌跌不休。

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，截至2024年9月底，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)3276.1億元，其中一年以上有息負(fù)債占比為64.4%，看著還挺踏實(shí)。同期，萬(wàn)科還了197億元公開(kāi)債務(wù)，年內(nèi)已無(wú)到期的境內(nèi)外公開(kāi)債券的包袱。

可2025年，萬(wàn)科將迎來(lái)償債高峰，債務(wù)壓力很大。Wind數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元，這數(shù)字可不輕松。

再細(xì)看，2025年萬(wàn)科將有10個(gè)公司債或中期票據(jù)到期，合計(jì)金額約225.23億元，這一年，注定是萬(wàn)科償債的艱難時(shí)刻。

企業(yè)的償債能力，相當(dāng)大程度上取決于現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，多半取決于銷(xiāo)售收入。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示：2024年，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1810.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額2460.2億元。再瞧瞧2023年，累計(jì)合同銷(xiāo)售面積2466萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售金額3761.2億元。

一對(duì)比，2024年萬(wàn)科合同銷(xiāo)售面積同比下降26.57%，合同銷(xiāo)售金額更是下降34.59%。行業(yè)下行的寒風(fēng)呼嘯，自身債務(wù)壓力又如巨石壓頂，萬(wàn)科這艘大船得怎么破浪前行？

03

萬(wàn)科的身份

萬(wàn)科救不救？關(guān)鍵得看兩大變量。

首先，大股東深圳地鐵及其背后的深圳國(guó)資委，他們能不能掏出真金白銀，或者祭出更厲害的招數(shù)來(lái)拉萬(wàn)科一把，這可是重中之重。2021年底，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“特區(qū)建發(fā)”）大手一揮，以19.1億港元入股華南城，成了華南城的“大掌柜”，之后兩年，特區(qū)建發(fā)沒(méi)少給華南城幫忙，那“入股資金+收購(gòu)資產(chǎn)+信用背書(shū)+協(xié)助美元債展期”的救急輸血包，把債權(quán)人哄得心花怒放。

可好景不長(zhǎng)，2024年2月19日，特區(qū)建發(fā)突然宣布華南城兩只票據(jù)違約，華南城二次爆雷。

再瞅瞅深圳地鐵的財(cái)報(bào)，2021年凈利潤(rùn)還有28.90億元，可到了2022年就跌到8.66億元，2023年更是只有7.89億元，扣除財(cái)政補(bǔ)貼后，2023年實(shí)際還虧損了1.8億元。深圳地鐵一年的利潤(rùn)，連萬(wàn)科債務(wù)的零頭都比不上。深圳國(guó)資委到底支不支持萬(wàn)科，這就成了個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

其次，一線城市能不能再松松限購(gòu)的口子，讓銷(xiāo)售端火起來(lái)，這可直接關(guān)系到萬(wàn)科的“錢(qián)袋子”能不能鼓起來(lái)。

因此，萬(wàn)科能不能被算作國(guó)有企業(yè)，這個(gè)身份歸屬問(wèn)題，某種程度上決定了行政部門(mén)能不能給萬(wàn)科更多支持和背書(shū)。

企觀國(guó)資是企業(yè)觀察報(bào)社官方微信公眾號(hào)?！镀髽I(yè)觀察報(bào)》是由國(guó)務(wù)院國(guó)資委指導(dǎo)、中國(guó)企業(yè)改革與發(fā)展研究會(huì)主管主辦的全媒體平臺(tái)，被國(guó)務(wù)院國(guó)資委認(rèn)定為“國(guó)資國(guó)企自有輿論平臺(tái)”，致力于以專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化視角關(guān)注報(bào)道中國(guó)企業(yè)改革發(fā)展。

（轉(zhuǎn)自：企觀國(guó)資）